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Wien ist anders

16.05.2008

Der Twin Tower Wienerberg City

Die heimische Bundeshauptstadt liegt im Herzen Europas und ist nicht zuletzt aus diesem Grund als Bürostandort bei internationalen Konzernen äußerst beliebt. Ausländische Unternehmen sind "heiß" auf das Wiener Pflaster.

Wien ist auch im Ausland ein gefragter Bürostandort geworden, was direkt mit der Nähe zu den osteuropäischen Boomländern zu tun hat. Eine aktuelle Studie der CPB Immobilientreuhand hat ergeben, dass verstärkt nichtösterreichische Dienstleistungsbetriebe in Wien nach Flächen suchen. Büroflächen in großem Stil seien gefragt und mit hohen Qualitätsansprüchen. Der Marktbericht verweist auf jüngste Vermietungen an internationale Steuerberatungs- und Rechtsanwaltskanzleien. Dazu kommt, dass Wien preislich nicht wesentlich über Bukarest, Prag und Budapest liegt und daher als Standort konkurrenzfähig ist. Gegenüber dem Knotenpunkt München ist man sowieso näher am Geschehen und liegt auch noch weit unter dem dortigen Mietpreisniveau. Peter Vcelouch von der Anwaltsfirma CSHS streicht Vorteile heraus, die Firmen nach Wien locken: "Die Drehscheibenfunktion kommt natürlich zum Tragen und weil Firmenneugründungen für Ausländer in Österreich unter besseren Konditionen möglich sind als im Osten." Wer mehrere Länder "bearbeiten" will, also eine Zentrale sucht, für den ist die neutrale und sichere Lage Wiens also besser.

Wenig Leerstände

Bei der Suche nach Büroflächen ist allerdings guter Rat teuer. Im Gegensatz zu den Hauptstädten im Osten sind die Leerstände in den österreichischen Städten nicht so hoch. Das heißt, es muss nach geeigneten Objekten erst einmal gesucht werden. An Flächen mangelt es trotzdem nicht, zumal die Neubauleistung derzeit nicht gering ist. Für die großen, internationalen Konzerne kommen vor allem großflächige Büros jüngeren Baudatums infrage. Beispiele a la Microsoft gibt es genug, und viele Bürokomplexe leben ja mittlerweile von den Ankermietern aus dem Ausland. Man nehme nur Unilever am Wienerberg. Ob nun groß oder nicht, Firmen von internationalem Format mieten sich lieber an einem Ort mit internationalem Flair ein. Zumindest der Standard muss passen, erklären Brancheninsider unisono. "Die Entscheidung, wo das Büro hinkommt, wird auch oft zentral entschieden", erklärt Claudia Strasser vom Immobilienvermittler NAI Otto und nennt die Firma Samsung als Beispiel, wo Korea ein Machtwort gesprochen hat. Für den Sitz der Weltbank in Wien musste es selbstverständlich auch ein Büro von Welt sein, und man entschied sich für den Galaxy Tower im zweiten Bezirk. Die Argumente "pro" waren wohl die Nähe zur City und die Erfüllung aller Ansprüche an ein modernes Büro. Grundsätzlich orientieren sich ausländische Firmen, nicht anders als inländische, an den Branchenbedürfnissen. Was etwa für Dienstleistungsunternehmen heißt, dass man gut erreichbar sein will und das Gebäude für einen positiven Eindruck sorgen soll. "Banken und dergleichen suchen sich da schon gezielt Innenstadtlagen", betont Georg Muzicant, Leiter des Bürosektors für Colliers Columbus in Österreich, den Standortvorteil der Wiener City. Für andere scheidet das gleich aus, da der Preis zu hoch ist. Wer kein außergewöhnliches Auftreten braucht, nimmt die Preishürde einfach nicht gerne. Kein Problem, denn eine Stärke des Wiener Büroimmobilienmarktes ist es ja, dass hier Vielfältiges geboten wird.

Variierende Mietpreise

Die Spitzenmieten sind mittlerweile bei 24 Euro pro Quadratmeter und Monat angekommen. Was moderne Büros in dezentralen Lagen mit guter Infrastruktur betrifft, ist ungefähr mit 15 Euro zu rechnen. Ein Kriterium für den Preis ist natürlich die Dauer des Mietverhältnisses, und dieses ist bei Neuankömmlingen immer ein heikles Thema. Weiß doch keiner, wie sich das Geschäft am neuen Standort entwickeln wird. Meist werden erst einmal Abschlüsse für drei bis fünf Jahre getätigt. Es wird von einer geringen Größe ausgegangen und die Expansion für später in der Hinterhand behalten. Dies sollte unbedingt schon zu Beginn ein Thema sein, denn Flächenreserven am Standort sind nicht immer selbstverständlich. Rabatte in Form von Mieterlässen gehen in Wien übrigens zurück, stellt man zumindest bei NAI Otto fest, da die Büroflächennachfrage das Neubauvolumen übersteigt. Wie kommt man nun zum passenden Objekt? Da gibt es hierzulande einige Möglichkeiten. Kleine Räume für Niederlassungen lassen sich ganz gut über Eigensuche finden, zumal viel infrage kommt und man die Vermittlungsgebühren sparen kann. Alles, was eine kritische Größe von hundert Quadratmeter überschreitet, fällt aber eher in eine andere Kategorie. Speziell wer sich länger vor Ort binden möchte, geht lieber auf Nummer sicher und verlässt sich auf die Konsultation eines Marktexperten. "Der Punkt ist, dass man aus den Verträgen ja nicht mehr so leicht herauskommt und eine falsche Entscheidung im Nachhinein schwer wiegt", gibt Georg Muzicant zu bedenken. Den Gegenwert von drei Monatsmieten muss man schon kalkulieren für den guten Bürotipp. Bei einer Laufzeit des Vertrages von fünf bis zehn Jahren ist das allerdings eine Investition, die sich wieder rechnen könnte.

Sonderfall Outsourcing

Wer nicht so weit vorausdenkt oder nur vorübergehend eine Basis für seine Geschäfte sucht, für den gibt es auch in Wien die Lösung, seine Arbeitsplätze erst einmal auszulagern. Büroanbieter Regus hat zum Beispiel einige Standorte, an denen komplett eingerichtete Objekte mitsamt Konferenzräumen und Sekretariat zur Verfügung stehen. Das alles hat natürlich seinen Preis. Bas Thijsen vom Wiener Büro des belgischen Unternehmens versucht zu relativieren: "Man spart sich ganz einfach Investitionskosten, und eine Büroaufstockung ist auch kurzfristig möglich." Wenn jemand gar nur zeitweilig vor Ort ist und lediglich eine Art Operationsbasis benötigt, gibt es Speziallösungen: zeitweilige Arbeitsgelegenheiten, zu denen man mit Clubkarte eincheckt. Wer aber an dauerhafteren Lösung interessiert ist, der kommt um den lokalen Immobilienvermittler kaum herum. Diese sehen sich die Gewohnheiten des Mieters an und erstellen aufgrund dessen ein Anforderungsprofil. Internationale Netzwerke sind auch in Wien tätig und haben Büros, die unter ihrem Namen operieren. Eines davon ist Colliers Columbus, und Georg Muzicant erläutert seine Geschäftstätigkeit für ausländische Kunden in diesem Unternehmen so: "Für zirka die Hälfte unserer Abschlüsse sind ausländische Kunden verantwortlich. Was die Flächenvermietungsleistung betrifft, ist es weit mehr". Auf Nestlé wird hier beispielsweise als Kunden verwiesen, als einen Nutzer, den man wegen der internationalen Verbindungen auch in Wien betreute. An die hundert Bürovermittlungen in den unterschiedlichsten Größen tätigt der österreichische Unternehmensteil pro Jahr.

"Für zirka die Hälfte unserer Abschlüsse sind ausländische Kunden verantwortlich. Was die Flächenvermietungsleistung betrifft, ist es weit mehr."
Georg Muzicant, Leiter Bürosektor Colliers Columbus Österreich

Lokale Beratungsdienste

Im Fall des Falles wird auch gleich die passende Wohnung für den Manager gesucht. Ermittelt wird das richtige Büro im Selektionsverfahren. Fünfzig infrage kommende Varianten werden auf fünf konkrete reduziert und mit dem Mietinteressenten besprochen. "Sag mir, welches Büro!", lautet die Aufgabe für den Makler hierzulande. Dazu muss man wissen, dass er in der Regel als Doppelmakler agiert. Die Bedeutung erklärt Wolfgang Wagner von Metzger Realitäten: "Im Unterschied zu England etwa, wo der Makler konkret den Auftrag bekommt, ein Büro zu suchen, steht in Österreich der Makler zwischen den Fronten." Bezahlt wird in aller Regel eine kaufpreisabhängige Prämie und eben nicht eine Fixprämie vom Auftraggeber. Neben den reinen Maklern gibt es auch jene, die praktisch mehr Vermarkter von Bürostandorten sind und exklusiv Bürostandorte anbieten. Das Angebot wird praktisch aus einem geschlossenen Fundus offeriert. Als Beispiel sei hier ECO Business-Immobilien genannt, die ihren Campus 21 aktiv vermarkten. Die CPB wiederum ist zwar exklusiv für die Büroflächen der Immofinanz zuständig, aber makelt auch für andere Gesellschaften. Wie dem auch sei, an niedergelassenen Vermittlern kommt im Prinzip kein größeres Unternehmen vorbei. Auch dasjenige nicht, das einen vertrauten Berater im Heimatland hat. "Wenn es Verträge mit eigenen Beraterunternehmen gibt, die den Suchenden daheim auch betreuen, dann ist eben eine gemeinsame Beratertätigkeit gefragt", erklärt Georg Basalka, der für NAI Otto den Bürokundenbereich leitet. Verzichtet wird auf den lokalen Partner eher nicht. Auch wenn natürlich mehr Vertrauen in die bewährte Zusammenarbeit besteht als zum hiesigen Makler, sind die Kenntnisse um die lokalen Verhältnisse oft unabdingbar. Abgeklärt wird aber zumeist schon vom Heimatland, was bei der Büromiete im Ausland auf einen zukommt. "Da kann auch ein Rechtsanwalt helfen, der zumindest die Lage am neuen Standort einschätzen kann", erläutert Basalka. Solcherart geht man zumindest nicht unvorbereitet in den Immobilienmarkt des Ziellandes, das in dem Fall Österreich heißt. Ein unsicheres ist es ja im Vergleich nicht gerade, wie eingangs besprochen. Und auch wenn es vielleicht nur ein Hupfer über die Grenze aus Deutschland ist, den das expandierende Unternehmen macht, bleibt Neuland eben Neuland.

Peter Matzanetz

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